房屋登记中委托贷款抵押权人认定问题
近几年，委托贷款业务发展迅速，积极推动了实体经济的发展，但房屋登记机构在办理该类贷款抵押登记时，往往将贷款人（受托人）登记为抵押权人，这不但挫伤了委托人的积极性，也造成了登记错误。本文试从债权人角度认定抵押权人，从而规范该类登记业务。
一、委托贷款的基本内容
（一） 含义
贷款种类可分为自营贷款、委托贷款和特定贷款。其中委托贷款系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。从而可以看出，委托人的义务为提供贷款资金，确定贷款对象、用途、金额、期限、利率，承担贷款风险等。委托人的权利为收回贷款，并取得相应的孳息；受托人的义务为代为发放贷款、监督使用并协助收回贷款，受托人的权利为收取手续费。
（二） 背景
委托贷款系典型的民间借贷，是资本市场的重要组成部分。我国向来对资本市场进行严格监管，企业间资金拆借更是被法律所禁止。为了调剂企业间资金的余缺，发挥资本的最大效应，也为了引导委托贷款的良性发展，将其纳入金融监管，促进社会主义市场经济的健康发展，《贷款通则》对委托贷款事项及时做出了明确规定。委托贷款一方面拓宽了资金盈余企业的投资渠道，另一方面拓宽了资金短缺企业的融资渠道，也增加了银行的中间业务，又使得职能部门能及时进行监管。正是因为具备四方共赢的特征，所以近年来委托贷款发展迅猛。
（三）性质
1.业务方面
中国人民银行印发的《商业银行中间业务统计制度》（银发〔2003〕 25号）及银监会《商业银行委托贷款管理办法（征求意见稿）》明确规定，委托贷款业务是商业银行的委托代理业务。由此可以看出，委托贷款业务属于表外业务，商业银行与委托贷款业务相关主体通过合同约定各方权利义务，履行相应职责，收取代理手续费，不承担信用风险。
2.法律方面
代理可分为直接代理与间接代理。直接代理指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。间接代理指代理人在代理权限内，以自己的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为间接承担民事责任。两者区别如下：
第一，直接代理中代理人是以被代理人的名义实施民事法律行为；间接代理中代理人则是以自己的名义实施民事法律行为。
第二，直接代理中法律后果直接由被代理人承担；间接代理中法律后果直接作用于代理人，间接转给被代理人。
第三，直接代理的内容约束代理人与第三人；间接代理的内容则约束代理人、被代理人与第三人。
第四，直接代理的法律依据是《民法通则》；间接代理的法律依据是《合同法》。
根据第三人在与受托人签约时是否知道受托人与委托人之间存在代理关系，间接代理又可分为显名的间接代理与隐名的间接代理。显名的间接代理其法律依据是《合同法》第四百零二条，该条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
在委托贷款中，不管是委托合同与借款合同分别签署的模式，还是委托人、受托人和借款人三方共同签订委托贷款合同的模式，其实质都是显名的间接代理，适用《合同法》第四百零二条的规定。
二、委托贷款的法律关系
实务中，委托贷款有双方协议模式，即委托人与受托人（贷款人）签订委托合同，贷款人与借款人签订的借款合同；也有三方协议模式，即委托人、贷款人和借款人共同签订的委托贷款合同。无论是何种模式，委托贷款中都存在三种法律关系，即委托人与受托人（贷款人）之间的委托代理关系，贷款人（受托人）与借款人之间的借款关系，还有委托人、贷款人（受托人）、借款人三方的委托贷款合同关系。
三、委托贷款中债权人认定
（一）关于委托贷款中债权人认定的几种观点
