农村房屋买卖合同效力问题研究

农村房屋买卖合同效力问题研究

［摘要］  由于我国乡镇建设加快，房屋拆迁带来的巨大利益，让原房主产生悔意，引起诉讼，现行的法律法规对于农村房屋买卖合同效力的判定并没有明确的规定，部分法院出现了“同案不同判”的现象，这不仅没有起到解决纠纷的作用，反而会损害司法权威，产生负面影响。因此我国的立法司法机关应当对这种诉讼提出统一的解决方案。本文对此进行分析，并对有关完善行为提出相关的建议。

一、问题提出

（一） 案情简介

原告王某系甲村村民，被告李某系同镇乙村村民。1994年10月1日，被告以三万元的房款购买了原告位于甲村的房屋并与原告签订了房屋买卖合同并当场交清房屋价款。1994年10月11日，被告向有关部门申请了房屋转移登记，事后取得了该房屋的所有权证。2012年，被告已就该房屋与当地拆迁的部门签订了拆迁安置协议。10月27日，原告向法院起诉请求确认该房屋买卖合同无效以及该房屋应当退还给原告。

一审法院认为，原被告虽然不是同一村的村民但在针对该房屋进行买卖交易时国家的法律法规等并没有明确禁止的条款，而且该房屋买卖的交易已经房管部门批准，且被告已经取得该房屋的所有权证。因此，原被告之间就该房屋的买卖行为并没有违反法律法规，所以该买卖合同应该是合法的。原告在十多年后在没有事实依据和理论依据的前提下提起诉讼，主要原因是该房屋因拆迁所带来的巨大经济收益，这种行为违背了诚实信用原则。因此法院根据《合同法》第44条、第52条规定判决：驳回了原告的诉讼请求。原告不服此判决,于是向中级人民法院提起上诉。

二审法院认为，我国宅基地的使用权是本集体经济组织内成员因基本生活需求在该土地上建盖房屋而分配的土地使用权。因此宅基地的使用权应当是具有身份性的，应该是和本集体经济组织成员的身份是不可分割的，非本组织成员是没有权利取得宅基地使用权的。本案中原告出卖的标的物并不仅仅是房屋，同时也包括了该农村房屋所依附的宅基地的使用权。我国现行法律法规明确禁止了宅基地及其使用权的转移,因此原被告之间签订的农村房屋买卖合同违背了我国相关法律法规的硬性规定，事实清楚，证据确凿，因此应视为无效。据此，二审法院做出判决：原被告之间所签订的买卖合同是无效合同，被告应将房屋退还给原告，原告要依据该房屋的现有价值对被告进行变价赔偿。

（二） 争议焦点

本案争议焦点是：根据我国现行法律，农村的农民私有房屋所有权和其依附的宅基地使用权应当分属于两个不同的主体所享有，本案中，被告购买原告私有房产的行为到底是否侵犯到我国法律所规定的宅基地使用权以及该合同是否应该因触犯了相关法律法规的禁止性规定而被法院判定为无效合同。根据《宪法》第10条规定、《物权法》第153条及《土地管理法》第62条第4款规定可以看出,我国现行法律法规对于宅基地 的使用权是严格限制的,但并没有明确禁止，此外，相关法律法规对于农村房屋买卖的效力和主体的认定也没有明确具体的说明。除此之外，国务院也曾发表过声明对城镇居民购买宅基地使用权进行了明令禁止但是并没有提及到农民之间房屋买卖的效力。

二、本案分析

（一） 合同主体是否适格

在法院的审理中，一审法院判决合同有效，二审法院判定合同无效。两次判决出现分歧的原因主要在于我国关于农村房屋买卖合同的规定中只规定了城市居民不能购买农村房屋，而对于农村居民之间的房屋买卖合同并没有相关的硬性规定。而本案涉及的原被告双方是分属于两个村的居民。对本案认为合同有效的主要是从《合同法》相关规定的角度来分析的，该房屋买卖交易中行为双方均为具有完全民事行为能力的主体,买卖行为也是出于双方真实的意思表示，不含有胁迫、欺 瞒、重大误解和损害国家、第三人利益等导致合同无效的情形，而且该买卖行为中的房屋属原告私人所有,虽然房屋和土地不能分开，宅基地使用权不得随意转移,但原告仍然拥有着房屋的所有权,因此原告可以对房屋进行处分。根据《土地管理法》第 2 条、第 62 条和第 63 条规定可以看出,我国现行法律法规禁止农村土地使用权的出卖、转让或出租,但并没有限制农村农民私有房屋的买卖或者租赁; 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》( 国发【2004】号) 第十条和国务院办公厅于 1999 年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》以及国务院办公厅于 2007 年颁布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》这些法规明确禁止了城镇居民购置农村的宅基地，但却也没有针对买卖主体是非本集体经济组织成员的禁止性文件。根据“法无明令禁止即自由” 可以得知,被告具有该房屋买卖的主体资格。

综上可知，原被告间的买卖合同应该是有效的。但是值得注意的是,如果此类案件法院及其他相关部门都按照这种方式解决的话，在土地价值飞速飙升的现在，放开对房屋买卖主体的限制，很多农民则会变成囤房、炒房的主体,会导致在农村有的人可以一人享有数处房屋而有些人则逐渐没有立足之地,这恰恰是与我国推出宅基地政策所想要达成的公平、实现社会保障的初衷相悖的。反之，本案中的原告则会在违反诚实信用原则的情况下通过确认合同无效的诉讼手段来获得经济利益，并给被告带来信赖利益损失，显然也是与我们所尊崇的道德伦常相违背的。

（二） 合同标的物的法律分析

对本案持有合同无效的观点的主要是从我国宅基地制度的身份性来分析考虑的。宅基地是农村集体经济组织对本组织内成员根据基本需求建造房屋而分配的土地。宅基地使用权是指农村集体经济组织成员依法享有的在集体所有土地上建造住宅及其附属设施的权利。从这个角度来说,被告虽是农村居民,但与原告不是同一集体经济组织的成员,因此被告不具备也无法获得该宅基地的使用权。同时由于房屋是建造于宅基地之上的，转移房屋的同时往往也意味着将宅基地的使用权一并转移。这显然是与宅基地制度的身份性相违背的。

在司法实践中,辽宁和上海市高级人民法院都曾经针对这一问题颁布了《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》,该意见针对农村宅基地房屋买卖纠纷的问题依照房屋买卖是否经过相关部门批准以及买卖双方是否已实际履行来进行分类。如果合同并没有经过相关部门批准，而且买卖双方未实际履行完毕合同为无效； 如果合同经过相关部门批准，合同即认定为有效；如果合同没有经过相关部门批准，但买卖双方均已实际履行完毕，则对此类案件通常采取回避态度，承认买方对该房屋的占有。从社会发展角度来看，只要买卖双方经过相关部门批准并进行了房屋过户登记的，则应当视为合同有效。

三、本案的解决

近年来的司法实践中，关于农村房屋买卖合同效力的纠纷日益增多，究其根本原因很多都是由于农村房屋即将面临拆迁可能会获得很大数额的拆迁补偿款或者是由于房价的飞速上涨和买卖交易进行时的低房价形成了强烈的对比，导致出卖人在将房屋卖出后纷纷反悔，向法院提起诉讼，要求法院以买受人不具备农村房屋买卖合同的主体资格为由确认房屋买卖合同无效，从而收回房屋。

然而，我国现行的法律法规对农村居民之间的私人房屋买卖规定的比较模糊，没有统一明确的规定，因此需要司法人员权衡双方的情况做出公平适当的判决。如果简单的判定此类房屋买卖合同都是无效合同，从某些角度来说也是限制了交易市场中的买卖双方的自由，同时也会很大程度损害到买受人的经济利益甚至是社会经济秩序。因此这类案件在实践中需要司法机关根据买卖双方的合法权益以及社会发展的长远角度进行考虑衡量并由立法机关在立法上加以完善。

文章来源：《法制博览》2017年03（下）