登记在未成年子女名下的不动产如何办理转移登记？
问题
2012年，刘某与妻子赵某将全款购买的不动产登记在了12岁儿子小刘的名下，2015年1月刘某和赵某欲将该不动产出卖给贾某，遂向不动产登记机构申请转移登记，不动产登记机构应当如何办理？
解答
本案的争议焦点在于，未成年人的父母可否将登记在未成年子女名下的不动产出卖，并申请转移登记？
一、在纯获利益的情况下，未成年人可以成为不动产权利人
我国现行法律法规未对不动产权利人的年龄进行限制。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》中规定，“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效。”可见，无民事行为能力人和限制民事行为能力人可以接受赠与，成为不动产权利人，但该赠与必须是使未成年人纯获利益的，不得为子女增添贷款等负担。本案中，小刘虽然为限制民事行为能力人，但他可以接受父母赠与的不动产，不动产登记机构可以将该不动产登记在小刘名下。
二、父母可以代理未成年人申请不动产转移登记
《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第十一条第一款规定， “无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。”不动产价值往往较大，作为权利人的主要财产权利，在登记时需要极为审慎，无民事行为能力人和限制民事行为能力人难以完成相对复杂的登记手续，因此监护人作为法定代理人可以代理无民事行为能力人和限制民事行为能力人申请转移登记。本案中，刘某和赵某作为小刘的法定监护人，应代小刘申请不动产转移登记。
三、父母为处分未成年人名下不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证
不动产登记机构办理父母对未成年人不动产的转移、抵押等登记申请时如何判断是否“为未成年人的利益”一直以来存在较大争议。《细则》第十一条第二款规定，“监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。”父母是否为了未成年人的利益而处分未成年人不动产，是民事法律关系问题，登记机构无须、也无法判断。所以，在办理父母处分未成年人不动产的登记申请时，不动产登记机构只需要求父母提供其处分不动产行为是为监护人利益的书面保证即可，监护人实际上是否为未成年人利益，登记机构不进行实质审查。
另外，提醒想要将不动产登记在未成年子女名下的家长注意以下几点。一是父母离婚时，登记在未成年子女名下的不动产将可能作为未成年人的个人财产不予分割。二是未成年子女成年后，有权自行处置登记在自己名下的不动产，无需征得父母同意。如果该不动产是父母的唯一居住场所，子女私自将该不动产抵押或出卖，将会直接影响到父母的日常生活。
