为提高行政规范性文件制定的科学性和民主性，广泛听取社会各界意见，现将安康市自然资源局起草的《安康市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施细则（征求意见稿）》全文公布，请社会各界提出宝贵意见和建议。

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联系人:闫  晋       电话：0915-3232378

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截止时间：2021年6月30日

安康市自然资源局

2021年6月17日 

安康市完善建设用地使用权转让、出租、

抵押二级市场实施细则

（征求意见稿）

第一章  总则

第一条  为认真贯彻落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《陕西省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（陕政办发〔2020〕17号）精神，促进我市土地资源的优化配置和节约集约利用，助力经济高质量发展，结合实际，制定本实施细则。

第二条  本市行政区域范围内的国有建设用地使用权转让、出租、抵押管理，适用本细则。

第三条  各县（市、区）人民政府及各级发展改革、财政、自然资源、住房城乡建设、国有资产监管、市场监管、行政审批服务、税务、人民银行、银保监、金融监管等部门要充分认识完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的重要意义，按照部门职能职责分工，主动作为，紧密协作，强化上下协调和部门联动，加强信息共享，做好人员、场所、经费保障，健全服务和监管体系，形成“政府负责、部门协同、公众参与、市场运作、公开交易”的土地二级市场工作合力和运行体系。2020年年底，全市初步建立起产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场；到2022年年底，全面建立一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。

第四条  市自然资源主管部门负责全市土地二级市场的市场建设、指导培训、规则制定、监督管理等工作。

安康市土地矿权交易中心为市本级土地二级市场交易承办机构，具体办理市本级建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权的交易业务，并提供相关服务。

各县（市、区）人民政府自然资源主管部门可以指定或授权下属事业单位具体承办建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易业务，并提供相关服务。

二级市场交易承办机构以下统一简称为交易机构。

第五条  市、县自然资源主管部门在现有的土地交易机构或平台基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台，汇集土地二级市场交易信息，提供交易场所，办理交易事务，大力推进线上交易平台和信息系统建设，也可依托公共资源交易平台进行交易。

第六条  市、县自然资源部门应当建立“信息发布—达成意向—签订合同—合同备案—登记申请—交易监管”的交易流程。交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息；交易双方可自行协商交易，也可委托平台公开交易。

第二章   市场准入条件

第七条  建设用地使用权转让，须符合产权明晰、来源合法等前置条件，并取得不动产权（国有土地使用权）证书。

第八条  建设用地使用权转让，不改变土地和地上建筑物利用现状的，可以按不动产权证书载明用途转让；改变土地和地上建筑物利用现状，对地上建筑物改、扩建或者需重新建设的，应当符合相关规划并重新办理审批手续。

第九条  以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应保障其交易自由；原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。以出让方式取得的建设用地使用权转让，应按照出让合同约定开发建设并已经支付全部土地出让价款；建设用地使用权转让不得损害公共利益和相关权利人合法权益。

第十条  建设用地使用权转让涉及国有资产的，应经国有资产管理部门或上级主管部门批准；涉及产业园区内的建设用地使用权转让的，应征得相关园区管委会同意。

第十一条  有下列情形之一的，建设用地使用权不得进入土地二级市场转让、出租、抵押：

（一）未依法取得建设用地使用权不动产权证书的；

（二）建设用地及其地上建筑物权属不清、有争议的；

（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；

（四）已经超过建设用地使用期限，未办理续期的；

（五）已认定为闲置土地，未按照市、县（市、区）人民政府批准的闲置土地处置方案完成处置的；

（六）被依法收回建设用地使用权的；

（七）共有建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物进行交易，未经其他共有人书面同意的；

（八）法律、行政法规规定禁止交易的其他情形。

第三章   建设用地使用权转让

第十二条  本实施细则所称的建设用地使用权转让，是指各类导致建设用地使用权转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

司法处置土地涉及建设用地使用权转移的，可进入土地二级市场交易平台机构交易。

第十三条  通过出让获得的土地使用权再转让时，受让方应当遵守原出让合同附具的规划设计条件。转让后原划拨决定书规定和出让合同约定的权利、义务随之转移。

第十四条  以划拨方式取得的建设用地使用权转让，在依法批准的前提下，转让后用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴出让价款，直接转移登记；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。

依法变更规划条件的，受让方持转让鉴证材料向市、县自然资源主管部门申请，自然资源主管部门结合宗地具体情况制定国有建设用地使用权出让方案，报市、县人民政府批准后与受让方签订出让合同，由受让方足额缴纳土地出让金后依法办理不动产转移登记。

第十五条  以出让方式取得的建设用地使用权转让，应当符合法本条例第九条之规定。有条件的，可以探索对房屋建设工程已投资额未达到总投资额25%的，按照“先投入后转让”原则，交易双方先行签订建设用地使用权转让合同，办理预告登记，待达到转让条件后，再依法办理不动产转移登记。

建设项目转让前未实施建设行为且未办理规划、建设手续的，可凭“预告登记证明”办理项目规划、建设等审批手续；建设项目转让前已办理规划建设手续的，建设用地使用权转让后，应在符合规划的前提下，依法办理项目规划建设变更手续。转让工业用地的，受让方拟建项目应符合国家产业政策以及投资强度、环保、安全、税收等相关要求。

第十六条  以作价出资（入股）方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定办理，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股机关批准。转让后，权利性质可保留为“作价出资或入股”方式，也可以根据权利人申请，直接变更为“出让”方式。以作价出资（入股）方式取得的建设用地使用权转让，不影响国家以建设用地使用权作价出资（入股）在企业中原有的权益。转让后，受让方取得的建设用地使用权与以出让方式取得的权益相同，土地使用年限为原土地使用者的作价出资或入股的剩余年限。改变土地用途的须经自然资源主管部门批准，补缴土地出让价款差额。

第十七条  建设用地使用权一经确定不得随意分割、合并。确需分割、合并的应符合规划要求，权属和产权关系清晰，分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务；土地分割转让由权利人申请，经市、县级自然资源主管部门批准后，办理不动产登记手续。拟分割转让应有利于土地开发利用，不得影响交通、消防、安全等控性指标要求。

建设用地使用权属于同一权利人、用途相同且相邻的，经自然资源主管部门同意后可以合并，以合并前各宗土地的剩余年期综合确定合并后的土地使用年限，但不得超过该用途的法定最高年限，分割或合并后的土地容积率等规划条件，由自然资源主管部门在批准分割、合并时予以明确，并报本级政府备案。对原出让合同中明确约定“不得分割”的宗地，从其约定。

工业用地上的综合楼、职工宿舍用房等行政办公及生活服务设施占用的建设用地不得与整宗地分割转让。  

第十八条  不属于闲置土地的一般经营性在建工程项目用地使用权转让，其地上建筑物、构筑物同时转让，受让方应继续履行土地出让合同中各项义务，未按约定续建和竣工的不得再次转让。

第四章  建设用地使用权出租

第十九条  本细则所称的建设用地权出租，是指建设用地使用权人作为出租人将建设用地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第二十条  以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定，出租年限应小于原有偿使用合同约定的剩余年期。全部或部分国有建设用地使用权出租后，有偿使用合同载明的权利、义务仍由建设用地使用权人承担。

第二十一条  以划拨方式取得建设用地使用权出租的，应按有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。宗地长期出租或部分用于出租可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。县（市、区）人民政府要制定配套政策，明确主管、监管部门及其责任，规范出租程序，以标定地价（尚未制订标定地价的地方，不得低于同时段同用途宗地市场交易均价）为参照制定土地收益的收缴标准，完善收缴方式，严格执行划拨建设用地出租收益年度申报制度。

第二十二条  市、县自然资源部门应当提供建设用地使用权出租供需信息发布条件和场所，制定规范的出租合同文本，提供交易服务，保障权利人的合法权益。

第五章   建设用地使用权抵押

第二十三条  本细则所称建设用地使用权抵押，是指担保债务的履行，债务人或第三人将建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权作为抵押财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债券人有权以抵押财产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。

第二十四条  自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。

第二十五条  建设用地使用权连同地上建筑物、其他附着物所有权抵押的，可以到不动产登记机构申请办理不动产抵押登记。

第二十六条  以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权。划拨土地抵押须取得不动产权证，具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。

划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。不符合《划拨用地目录》的，土地使用权可以转为出让土地使用权，并依据有关规定将拍卖所得价款补缴出让金后，抵押权人方可优先受偿。划拨土地抵押，其抵押价值应根据划拨土地权益价格计算。划拨土地地价可根据有关规定科学合理评估。

第二十七条  以出让、作价出资（入股）方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。法律法规无特别规定、出让合同无特别约定以及作价出资（入股）法律文件无特别规定的，不限制其抵押。

以出让、作价出资或入股方式取得的国有建设用地使用权依法进行抵押的，抵押金额应合理确定。建设用地使用权连同地上建筑物、附着物抵押时，要在抵押合同中分别对土地使用权价值和地上建筑物、附着物价值予以明确。

第二十八条  以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。

第二十九条  同一宗土地上，已预售、转让的房屋对应的建设用地使用权不得抵押，但不影响该宗地设定土地抵押权。在设定建设用地抵押权时，土地抵押的面积不包括已预售、转让的房屋所对应的土地使用权面积；已开发建设的划拨建设用地使用权，地上建（构）筑物应与划拨建设用地使用权一并抵押。分层设立建设用地使用权的不动产抵押时，应当遵循相关法律法规规定，不得妨碍、损害其他建设用地使用权的正常行使和权益，并在不动产登记时注明。

第三十条  在建工程办理抵押登记的，在完成不动产首次登记后，不动产权利人应当申请将在建工程抵押登记转为不动产权抵押登记。国有建设用地使用权分割抵押的，原则上应当由当事人先行办理产权分割登记，未办理分割登记申请土地使用权抵押的，不予受理。

第三十一条  允许不以公益为目的的教育、医疗、卫生、养老等社会领域企业以有偿使用方式取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资，抵押融资时须取得不动产权证书（国有土地使用权证书），抵押融资款项仅限于项目开发建设及项目建成后运营管理所需，不得为第三方提供担保。在抵押权实现时，抵押权人及受让方不得改变原不动产用途，保障原有经营活动持续稳定，确保利益相关人权益不受损害。各县（市、区）人民政府、市级相关职能部门要建立建设用地使用权抵押风险提示和抵押资金监管机制，防控市场风险，维护土地、金融市场秩序。

第六章   服务与监管

第三十二条  交易机构可以通过公开方式确定具备业务资质、信用良好的服务机构并建立服务机构名录，向社会公开，供交易双方自由选择，为交易双方提供推介、展示、咨询、估价、经纪、交易资金监管等服务，产生的有关费用由交易双方承担。

第三十三条  交易机构不得为交易双方指定服务机构。交易双方不能自行选择服务机构的，可从土地二级市场服务机构名录中随机抽取。

第三十四条  交易机构应当加强服务机构的指导和监督，引导其诚信经营，将失信的服务机构从名录中删除，并限制其三年内不得参加本行政区域内的土地二级市场交易服务。

第三十五条  市、县自然资源部门应当加强交易管理与不动产登记的有序衔接，在交易大厅可以为交易、登记、税务、金融等相关部门或机构提供办事窗口。

第三十六条  市、县自然资源部门会同税务、住房城乡建设部门建立健全信息平台互通共享机制，实现信息的及时推送。

第三十七条  交易机构应当加强土地市场交易监管：

（一）对划拨决定书规定或出让合同约定的建设用地使用权转让、出租、抵押事项进行审查，对违反有关法律法规或不符合划拨决定书规定、出让合同约定的，不予办理相关手续；

（二）国有建设用地使用权转让的，交易双方应当如实申报转让价格，转让价格比标定低价低20%以上的（尚未制订标定地价的地方，低于同时段同用途宗地市场交易均价），市、县人民政府可行使优先购买权。

第三十八条  加强涉地司法处置工作衔接，涉及建设用地使用权转移的案件，自然资源主管部门应该向法院提供所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务情况等。建立健全执行联动机制，司法处置土地可进入土地二级市场交易平台交易。

第三十九条  加强涉地资产处置工作衔接，国有资产监管机构对监管企业进行国有资产处置时，涉及建设用地使用权转移的，在公开交易前应征求自然资源主管部门意见。

第四十条  市、县两级自然资源主管部门健全土地二级市场动态监测监管制度，完善监测监管信息系统。落实公示地价体系，定期更新和发布基准地价或标定地价；完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制，防止交易价格异常波动，维护市场平稳运行。

第四十一条  市场监管领域各相关部门要加强对交易各方的信用监管，健全以“双随机、一公开”为基本手段、以重点监管为补充，以信用监管为基础的新型监管机制，对失信责任主体实施联合惩戒，推动土地市场信息用体系共建共治共享。

第四十二条  各县（市、区）人民政府作为土地市场建设的责任主体，要切实加强组织领导，统筹部署土地二级市场建设工作，结合本地实际，及时完善工作机制。要建立发展改革、财政、自然资源、住房城乡建设、市场监管、行政审批服务、税务、人民银行、金融监管等部门单位参与的工作协同机制，明确分工，细化落实部门单位职责，做好场所、人员和经费保障，确保各项工作举措和要求落实到位。

第四十三条  各县（市、区）人民政府、市级各部门要加强对土地二级市场相关政策的宣传力度，引导和约束建设用地使用权进入有形市场和公共交易平台依法公开交易，防止和杜绝游离于监管范围的“隐形交易”。充分尊重各方意愿和合法权益，提升土地二级市场监管和服务效能，促进存量建设用地的盘活利用，提高节约集约用地水平。 

第七章  附则

第四十四条  原出让合同对宗地开发投资强度有约定的从其约定。没有约定的，“开发投资总额”可以发展改革部门或者行政审批部门出具的准入、核准、备案等立项文件记载的建设项目总投资额为计算依据。没有立项文件的，可以委托工程咨询单位、资产评估机构、会计事务所等专业机构进行评估确定其总投资额。开发投资总额、已完成投资额均不含建设用地使用权出让价款和向国家缴纳的相关税费。

第四十五条   涉及到房地产交易的，还应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。

已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本细则执行。

法律、法规另有规定的，从其规定。

第四十六条  市自然资源主管部门可会同相关部门根据本实施细则制定建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易规则。

第四十七条  各县（市、区）人民政府可结合实际，制订本地区的实施细则，经审议后发布实施，同时报市政府备案。

第四十八条  本实施细则自2021年  月  日起施行，有效期至2026年  月  日止。