关于小区业主反映“金州国际城小区地面对外停车位收益等信访遗留问题“有关情况的核查结果
关于小区业主反映“金州国际城小区地面对外停车位收益等信访遗留问题”，按照“金州国际城小区信访遗留问题处理工作组”第二次会议分配任务清单，我局对业主反映涉及小区不动产权四个相关问题进行了调查核实，依据法律法规的规定回复如下：
一、小区地面对外停车位收益的问题？
解析：对外收费停车场的位置，主要是在金州国际城小区的南边、北边、西边与人行道相邻的地表区域（附土地宗地图），占地面积约为4900平方米。收益问题虽不在自然资源局的业务监管范围之列，但追本溯源是需要先确认停车位的权利人是谁，谁才具有收费的权利,收益才是谁的。经查阅相关资料，小区南北西三边临街的空地，系开发商所持国有土地证的界线范围之内(土地证号：安国用（2012）第4762号、土地证号：安国用（2013）第5179号)，住建部门同期批准规划用途为停车位（安建规函〔2013〕118号原规划局文件），与本小区对外收费停车场系同一位置。依据《物权法》第七十四条第一款、第二款的规定，该停车位应首先满足本小区业主的需要、或由当事人（开发商、业主）通过出售、附赠或者出租等方式约定，但小区业主的停车需求、有无合同约定不得而知。虽然小区地面停车位是由开发商依照规划批准建设的物业附属设施，但实际上并无建筑物，其本质属于国有土地使用权，开发商将商品房向业主出售后，同时建设范围内的土地使用权归属全体业主。依据《物权法》第七十三条地面停车位的权益作为附属设施归属于全体业主。(同一事项的案例“最高院审理的（2017）最高法民申2817号”)
建议：前期由业主委员会与开发商协商，主张停车位的收益权利。如未能解决，业委会可向人民法院提起诉讼。
二、开发商扣留业主不动产证的问题
业主可向登记部门申查档，如果不动产登记系统无业主房屋产权登记信息，则说明业主是未办理过不动产证书，也就不存在开发商扣留业主的不动产证的事情；如果不动产登记系统有业主房屋产权登记信息，则业主可向开发商领取不动产证书（有相关约定的除外）。金州国际城南区（育才路以南）应办理不动产证书1044本（住宅868本、商铺176本），截至2020年8月6日，市不动产登记中心已办理860本，剩余未办理证书主要原因是开发商没有提供办证资料而尚未受理。
三、地下停车位产权归属问题
解析：金州城小区内地下仅有一层停车场，全部的目前尚未测量出总体建筑面积。但首先可确认地下1387平方米的停车位空间是人防工程（人防质（2016）第01号人防建设工程竣工验收备案表）。根据《人民防空法》第五条“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，在和平时期开发商享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权，同时承担维修保养的法定义务。但此类物权仅仅只能认可为开发商具有房屋的使用权非房屋所有权。
不属人防工程的地下一层停车位，按照《物权法》的规定开发商首先满足本小区内业主的停车需求。至于权利的归属，参照全国其它地市的做法，首先要确认地下车库的建筑面积是否作为小区各业主房屋的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊给各业主，则该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。
四、办理商铺产权证的问题
金州国际城小区应办理商铺产权证176本，截止今日已办理69本，不存在商铺产权证不能办理的情况。
