开发商车位只售不租，合法么？
有地方交易管理机构咨询，当地某个开发企业的车位仅允许业主购买，不允许租赁使用车位。对于此种情况，业内有两种观点，一种观点认为，开发商拥有车位的所有权，因此其只售不租是合法的；另一种观点认为《物权法》74条规定了应当优先满足业主需要，因此不合法，应当允许业主租用车位。笔者赞同第二种观点。
一、各地的现状
开发商对车位只售不租的情况并非个案，各地都有类似的情况，导致很多小区地下车位空荡荡，而小区外道路满当当的情形。对此一些地方政府也出台了类似的地方法规或者地方规范性文件来规范此类情况。如上海市政府2017年出台了《关于加强商品住房及其附属地下车库（位）等设施销售监管的通知》、江苏省、河南省等地方均修订了本省的《物业管理条例》，规定了禁止开发商只售不租，并明确了处罚的标准。
二、关于《物权法》第74条的理解适用
《物权法》第74条规定：‘建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”
在全国人大的《物权法释义》中是如此叙述的“立法部门认为，属于业主共有的财产，应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所。从房地产市场的情况看，一般来说，专门用来停放汽车的车库、车位的归属，是由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归业主专有或者专用的。这样，既容易操作，也可以避免纠纷。如果规定车库、车位归业主共有，由于车库、车位和住宅的配套比例不同、业主之间享有的住宅面积不同、商品房销售的状况不同等原因，归业主共有很难操作。”
根据《物权法》第74条的规则，在车位归属于开发商的情况下，车位的使用是不完全依照所有权的规则来进行的，开发商并不能单方决定车位应当如何处置，而应当通过双方的约定来处理。而开发商自行决定仅以出售的方式来处理车位的归属问题显然是与第74条第2款的规定冲突。
三、问题的处理
对于有地方法规规定的地方，依照地方法规来处理即可。对于尚无地方法规或者规范的地方可按以下方式来处理。
1、约谈开发商，并对其错误的做法予以告知，让其尽快自我纠正。
2、如开发商拒不纠正错误行为，可引导购房人通过诉讼来解决纠纷。
3、应尽快制定当地的政策来予以规范，如未出台政策之前，可在预售许可时，对预售方案进行审查，要求其明确该部分内容。
综上所述，开发商车位只售不租是属于违法行为，应该依法予以纠正。
