建设用地使用权未到期能否提前办理续期
问题
1998年某开发商以出让方式取得一宗国有土地使用权，土地用途为住宅和配套商业，土地使用年限为住宅70年、商业40年，住宅终止日期为2068年4月5日；2013年，该开发商以出让方式取得上述宗地相邻一宗国有土地使用权，土地用途为零售商业、住宅用地，土地使用年限为商业40年、住宅70年，住宅用地终止日期为2083年9月16日。在开发中，市规划部门对两块宗地合并一起审批总平面布置，开发商据此对两地块进行综合开发建设，现已建成，部分建筑跨在两个地块的相邻红线上。
随后，该房产公开销售，部分已发放房产证，现开发商申请办理土地使用证。因其未按两块地出让时的用途和规划指标建设、且部分建筑跨在两个地块的相邻红线上，登记机关无法办理。开发商提出将1998年取得的宗地使用年限延长至2013年取得土地的使用年限，即2083年9月16日，并将两宗地合并颁发土地证。
请问：1.能否将1998年取得的宗地使用年限延长至相邻地块土地使用权的使用年限？2.若两宗地年限一致时，能否将两宗地合并为一宗地，重新颁发土地使用权证？
解答
一、开发商申请续期不违反现行法律规定
本案中开发商申请续期不违反《物权法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规的相关规定。《物权法》第一百四十九条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十一条都规定建设用地使用权期满，可以续期。《城市房地产管理法》第二十二条规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”就理论上而言，在不违反公共利益的前提下，开发商在取得土地使用权至土地使用权限届满前一年的期间内可以申请续期，但需注意申请续期的年限不得超过建设用地使用权出让最高年限。
二、提前续期在实践操作中面临诸多问题
我国土地管理在实践中尚未出现住宅用地续期的个案，国家相关法规和政策也未明确对此做出规定，在实际操作中如果允许提前续期可能会面临以下几个问题：第一，可能不符合将来的土地规划。提前申请续期时难以预测将来的土地规划与土地管理政策，可能导致土地出让合同与规划方案无法衔接。第二，从合同约定的角度看，土地出让合同尚未履行完毕，一般来说不能提前续约。第三，土地出让金价格难以确定，土地出让金是一个可变量而非固定值，土地用途、土地供需情况、国家政策和规划、经济发展等因素都影响着土地出让金的标准，提前续期时无法预测几十年后的土地出让价格，也就无法按规定缴纳土地出让金。
鉴于目前我国土地使用权提前续期的政策空白和实践困境，尚不具备办理提前续期的条件，实践中一般不予以办理。但由于本案中开发商已经按照市规划部门审批通过的总平面布置进行开发建设，并发放房产证的特殊情况，在已购房业主同意的前提下，可尝试允许其提前续期以盘活土地利用，有效开发。
关于土地能否并宗的问题，《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发〔2012〕134号）规定“宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意。”因此，在满足符合土地规划、权利人同意的前提条件下，可以允许土地并宗开发并办理变更登记手续，在实践中，广东在三旧改造中也有并宗的规定。
