十二五”时期全市房地产企业快速增加新增企业成为推动增长重要力量

  “十二五”以来，全市经济持续快速增长，城市化进程不断加快，人民收入水平稳步提高，给全市房地产业的发展带来了契机和挑战。“十二五”以来，房地产业开发投资实现稳健式增长，房屋施工面积逐年增加，商品房市场较为活跃，人居环境显著改善，更为经济又好又快发展做出了积极贡献。

  一、“十二五”以来全市房地产总体情况

  （一）房地产业迅速发展，行业规模不断壮大。“十二五”时期，全市房地产开发行业规模不断壮大。2015年，全市有房地产开发企业已达到123家，比2010年末增加了61家，增长98%；房地产开发企业从业人员达到3779人，比2010年末增加了2059人，增长了1.2，新增加企业从业人员达到2022人，占全部从业人员的53.5%。

  （二）房地产开发企业经济实力日渐增强。“十二五”期间全市房地产企业逐步发展，自身实力不断成长壮大，积聚了一定规模的财力和物力，为促进全市房地产业发展和加快城市建设奠定了坚实基础。2015年，全市房地产开发企业资产总计达到320.32亿元，是2010年的4.9倍，平均每个企业资产2.6亿元，比2010年末增加了1.56亿元，增长1.5倍，其中，新增加企业资产总计120.89亿元，占全部资产总计37.7%，平均每个企业资产1.7亿元；全年主营业务收入31.34亿元，是2010年的2.1倍，其中，新增加企业主营业务收入11.29亿元，占全部的36%，对收入增长的贡献达到69%。资产规模的大幅增加，有力地促进了房地产开发规模持续扩大，开发能力持续增强，对全市房地产业持续快速发展发挥了重要作用。

  （三）房地产开发投资总量增长，是固定资产投资重要组成。“十二五”期间，在国家实施“限购”、“限贷”政策，并从资金、土地、税收、价格等多个环节对房地产市场进行规范及引导的背景下，全市房地产开发市场加快调整住房建设和供应体系，房地产开发投资保持了平稳增长走势。“十二五”五年，全市房地产开发累计投资228.24亿元，年均增长25.9%，占同期固定资产投资的10.4%，成为固定资产投资的重要组成部分。其中，2011年-2015年，房地产开发投资同比增速分别是34%、63.1%、38.8%、5.8%和22.5%。五年间新增房地产企业累计投资95.55亿元，占全部投资41.9%。

  （四）开发能力迅速提升，供应能力不断增强。进入“十二五”时期，全市城市建设步伐加快，房地产市场进入了快速发展时期。“十二五”，全市商品房施工面积总量达2636.06万平方米，年均增长25.9%，新增企业商品房施工面积885.69万平方米，占全部施工面积33.6%；其中，新开工面积总量931.41万平方米，年均增长18.1%，新增企业新开工面积365.86万平方米，占全部新开面积的39.3%。

  “十二五”期间，全市各类房屋的竣工速度有所加快，竣工面积累计完成349.9万平方米，年均增长23.7%，新增企业竣工面积104.76万平方米，占全部竣工面积的29.9%。

  （五）库存高企，商品房空置面积逐年攀升。“十二五”期间，全市房地产市场去库存压力较为突出。2011年末待售面积4.76万平方米，增长9.1％；2012年末达到8.32万平方米，增长了74.7％；2013年商品房待售面积继续增加，年末达到9.9万平方米，增长18.9%；2014年商品房待售面积进一步扩大，年末达到14.68万平方米，增长48.3%；截止2015年末，全市商品房待售面积23.61万平方米，较上年末增加8.93万平方米，增长60.9%，为历年最高值。库存的高企、市场各方对未来的预期弱化，为房地产市场的健康稳定发展埋下隐患。

  二、安康房地产业发展中存在的主要问题

  （一）要素成本不断上升，行业发展压力巨大。房地产市场经过近年的快速发展，随着劳动力价格、土地资源、环境要素等供给已步入拐点，在现有发展模式方式下，社会发展长期滞后于经济增长，社会贫富差距不断扩大，人力资本投资严重不足，要素生产率和收入的进一步提升面临巨大挑战。一是开发成本上升，企业的利润空间进一步被压缩；二是市场信心不足，投资热情降低。销售增长乏力、资金回笼慢和融资困难，部分开发企业资金链出现问题等等，行业发展面临重重压力。随着中央对房地产的定性回归民生角色，政府逐步建立抑制房地产投机的长效机制，房地产投资难以强劲回升，相对平稳的刚需很难支撑住房销量出现大幅上升，房地产对内需的拉动作用将受到一定程度抑制。

  （二）企业整体竞争力不强，有实力的大企业少。安康市房地产企业在发展中实力得到一定程度的加强，但大多数企业参与激励的市场竞争实力还远远不够。特别是政府宏观调控职能的加强，对规范的企业来说，不仅是挑战，更多的是机遇。有实力、品质好的企业会越做越大，越做越强，而一些不具备竞争力，品质不好、战略管理欠缺的企业会自动出局。现今，本土化的概念已经打破，外地企业都可以进来拿地，大家都站在同一起跑线上，有管理理念、具备技术优势、有资本运作能力的企业就会占领市场。而规模小、资质低、高层次人员缺乏是目前全市大多数开发企业的特征。2015年，全市共有123家房地产企业。三级及以下的房地产开发企业占绝大多数，拥有一级资质的企业2家，二级资质的企业14家，三级及以下资质企业107家，占到开发企业总数的87.0%，企业规模有限，制约了我市房地产参与国内外房地产市场竞争的能力。同时，近年来，劳资纠纷的不断出现，业主与开发商因房屋质量及产权问题纠纷时有发生，暴露出部分房地产企业开发管理能力、创新经营能力和抵御风险能力明显不足。

  （三）员工素质滞后于房地产业发展。十年来，全市房地产企业发展迅速壮大，房地产业对人才的市场需求是非常大的。伴随着管理创新、技术创新的日益推进，产业更依赖于高端人才的配合与协调。但就目前的房地产形势来说，企业人才的流动性非常大，企业缺乏各个环节的衔接与配合。大多数企业仍然采取“粗放型”和“快餐型”用人的模式，而拥有多年市场经验的管理人员、工程人员和销售人员的数量相当匮乏。

  （四）商品房库存较多、市场消化压力较大。“十二五”期间，全市商品房待售面积逐年增多，2015年达历史最高点，待售房占压大量资金，直接影响房地产市场良性循环，一旦房地产市场出现深度调整，不仅会直接影响房地产投资热情，还可能引发相关产业系统性风险。

  （五）房地产企业负债率较高。房地产业是资金密集型行业，但目前企业多元化融资渠道严重不足，资金来源主要依靠银行贷款、购房者的预付款、按揭款，甚至一部分房地产企业使用民间借贷及其他融资利息高达15%。在房地产市场出现调整，商品房销售形势不佳时，房地产企业资金问题会比较突出。

  三、推进房地产业持续健康发展的对策

  （一）加强对房地产市场的监测预警。一是建立健全房地产市场监测预警机制，通过研究房地产开发投资规模、库存等相关指标的变动，在房地产市场发展轨迹发生偏离或严重偏离时，发出提示性信号，以便制定适当的政策加以管理与调控，并提醒房地产市场的参与各方注意市场风险。二是加强房地产市场综合信息系统的建设，完善房地产市场信息披露制度，及时、准确、全面地采集房地产市场运行中的动态数据，并通过科学的分析、整理，对市场状况和发展趋势作准确判断。三是充分研究房地产市场需求，确定与经济发展、市场需求相适应的房地产开发建设规模和各类商品房的供应比例。

  （二）有效整合资源，提高房地产企业竞争力。通过联合、兼并、收购等资产重组方式，使资源得到最优配置，形成规模效应，减少企业间的相互牵制和无序竞争，以减轻企业面临的各种风险，提高房地产开发企业的整体质量和综合实力。此外，鼓励发展并规范物业管理以及中介服务业，制定相应的政策法规，确定管理市场的运行法则，对管理服务的内容和收费标准等作明确的规定；要整合现有资源并提高准入门槛，实现整体素质的提升，增强其竞争力；要加大政府的监管力度，大力整顿中介市场及物业管理市场秩序，进一步推动和规范物业管理的健康发展。

  （三）积极转方式、调结构，引导企业转型升级，促进房地产业可持续发展。牢牢把握调控主旋律，采取积极有效的调控措施，确保房价回归合理价位，房地产市场健康有序发展。同时，结合安康实际，积极采取有关措施，引导企业调整发展战略，促进企业可持续发展。根据城市产业布局和区域功能定位，从单一住宅地产向适量开发物流、商贸、会展、旅游、养老等产业地产转变，走多元化房地产发展之路，进一步推动产业内部结构优化升级，加大城市综合体和产业集聚区综合项目的包装和招商选资，提高我市房地产开发的层次和水平。

  （四）加强城市规划建设，完善周边配套设施。一是根据各区域发展定位、经济状况、产业结构、人口构成等特点，合理规划房地产开发用地，合理规划卫生、教育等公共资源，科学制定区域发展规划。二是加强城市综合规划，加快城市公交等基础设施配套建设，提高基础设施共享性，最大化发挥公共配套设施的功能。

  (五)通过完善促进城市化发展的政策体系，不断壮大具有购房刚性需求的人口群体。一是优化人才政策，重点提高对大中专院校毕业生的吸引力和对我市各种急需人才的吸引力；二是制定相关政策适度开放一些基础教育和中等教育资源，提高对农业人口的吸引力；三是规范和推动二级市场和租赁市场发展，多渠道满足住房消费需求，通过住房一、二、三级市场的互动，形成全市完整的梯级消费体系。